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張曉黎律師

高級合伙人律師

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。

13651086033 房地產
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

公產房使用權法律是怎么規定的

來源:華律網整理 2019-05-06 5251 人看過
公產房是中國特殊體制下遺留下來的產物,公產房的“使用權”或稱“承租權”,與我國傳統福利住房分配政策和計劃經濟體制密切相關,它是政府對勞動者廣泛實行的變相工資分配方式。在住房制度改革以前,取得公產房使用權的承租人,必須符合一定的條件,一般要求是在國家機關或者國有企事業單位工作,其工作達到一定年限,組織上就會根據其工齡長短、職務高低、工作業績大小,家庭人口等諸多因素,確定分配給其家庭一定面積的房屋,并建立起職工與國家或單位之間的房屋租賃關系。公產房的使用權實際上隱含了價值,是職工多年工資中住房消費的補償,也是勞動力價值的組成部分。住房制度改革以后,符合一定條件公產房使用權被允許上市交易,并且限制條件呈逐步減少的趨勢。對于進入市場的公產房使用權,已經體現了市場交易價值。但是,由于法律對公產房使用權的性質界定不清,糾紛的解決缺乏統一的法律規范和裁判標準,加之住房政策帶有濃厚的地方特色,不同法院對此類案件的處理方式差異很大,當事人的合法權益不能得到及時有效保護。

公產房的“使用權”或稱“承租權”的性質,是理論和實務上爭議頗多的一個問題。大致有如下幾種觀點:一種觀點認為,該使用權屬于合同債權;一種觀點認為屬于用益物權;還有觀點認為,公產房使用權實質上具有用益物權的性質,但由于我國物權法沒有將其規定為法定的物權種類之一,受物權法定原則的制約,在現階段只能認為公產房使用權是一種高度物權化的債權,或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。

如果認為公產房使用權是物權,實務中許多爭議的問題或將迎刃而解。既然公產房使用權是物權,自然可以作為遺產繼承,在原承租人死亡后,所有繼承人都有權要求實際取得公產房使用權的繼承人給予相應的補償,在房屋遇到拆遷時,也可以獲得與繼承份額相當的拆遷安置補償權益;在離婚的時候,也可以比照私有住房有關規則進行分割,由實際繼續承租的一方給予另一方補償;而對于強占公產房的案件,則無論經過多久,公產房使用權人都可基于物上請求權要求無權占有人返還房屋。

如果認為公產房使用權就是普通的基于房屋租賃合同而產生的債權,則很多問題要么面臨解釋的困難,要么會得出極其不合理的解釋結論。公產房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得,但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。公產房使用權具有迥異于一般私有房屋租賃使用權的性質,其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特征,使其在性質上更接近于物權而非債權。將其界定為普通的合同債權,無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特征,但需要注意的是,由于我國物權法沒有將其規定為法定的用益物權種類,受物權法定原則的制約,將公房使用權界定為用益物權,在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產房使用權的法律定性上,不宜突破物權法定原則。

鑒于此,筆者認為,將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權,較為可行,在適用法律的時候也相對容易些。實則,無論是債權還是物權,公產房使用權是一項具有財產價值的財產權,這一點應該是沒有疑問的。不可否認,在立法上承認公產房使用權的物權性質是最佳的解決方案,但在目前的法律框架下,做好法律解釋的工作才是處理公產房糾紛的當務之急。

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姚志明律師,1977年5月21日出生,執業年限10年以上,中共黨員,北京市盈科律師事務所股權高級合伙人,北京市某區人民法院特邀調解員,北京市律師協會職務犯罪預防與辯護專業委員會委員,北京市盈科律師事務所刑事法律事務部副主任,多家大型知名企事業單位及上市公司顧問律師,司法部下屬“法制網”點評律師,央視《奮斗》欄目特邀嘉賓,2017年及2018年度連續被評為北京市盈科律師事務所優秀律師,獲得北京市朝陽區律師協會頒發的“特殊貢獻獎”。執業領域:合同及公司法律事務、刑事辯護。合同領域優勢:先后辦理過數百起涉及如建設工程合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、買賣合同糾紛、保管合同糾紛、租賃合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、委托合同糾紛、借款合同糾紛、旅游合同糾紛、保險合同糾紛、注冊服務合同糾紛、供貨合同糾紛等各種類型合同糾紛案件,對合同法理論有較為深入的研究,實務經驗豐富,善于精準把握合同糾紛案件的爭議焦點,思路清晰開闊,不拘泥常規,見解獨到。庭審風格穩重,思維敏捷,應變能力強。服務過的當事人超過1000余人,為當事人挽回上億元的經濟損失。部分案例:1.建設工程合同糾紛:歷經中院一審、高院二審、最高人民法院提審,為當事人追回工程款計2000多萬元;2.房屋買賣合同糾紛:代理買方,在賣方要求解除合同并要求買方承擔違約責任的情況下,歷經兩審,憑借對房屋買賣流程節點的準確把握及合同精髓的理解,二審判決合同繼續履行,買方順利買到房屋;3.合同糾紛:對方當事人變更案由,先后5次起訴,我方均勝訴,成功保衛了當事人的財產;4.保證合同糾紛:同類案件鮮有成功案例,歷經兩審勝訴,為當事人挽回百萬經濟損失。公司領域優勢:姚志明律師憑借深厚的合同法律實務功底,結合對公司法的持續研究,在公司股權訴訟、股東利益保護、公司治理、經營風險防范等領域亦有較為豐富的經驗,先后擔任過多家大型知名企事業單位法律顧問。部分案例:1.股東損害公司債權人利益責任糾紛:法律規定:“一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的,應當對公司債務承擔連帶責任。”在充分研究證據材料的基礎上,準確運用公司法理論,結合訴訟技巧,成功將股東個人財產和公司財產剝離,避免了股東對公司債務承擔連帶責任。2.勞動爭議糾紛:員工變更案由起訴某事業單位30余次,代理單位,均勝訴。3.股東出資糾紛:代理股東,法院判決公司退還股東出資款。刑事辯護領域優勢:姚志明律師執業以來,在刑民交叉、跨刑事民事領域案件快速增加的新形勢下,由于具備較豐富的合同、公司案件實務經驗,因此在經濟犯罪領域亦有所作為,為數十名犯罪嫌疑人做無罪或罪輕辯護,最大化維護了被告人的合法權益,形成了獨特的辯護風格。部分案例:在被告人被指控犯受賄罪、濫用職權罪、挪用公款罪案件中,將指控罪名由三個減少為一個,量刑大幅下降。參與的部分社會活動:1、定期為司法部下屬《法制網》社會熱點問題提供律師點評;2、作為北京市殘疾人聯合會公益律師為殘疾人提供免費法律服務多年;3、作為特邀嘉賓做客中央人民廣播電臺《華夏之聲》欄目,點評社會熱點問題;4、2016年9月14日就“女孩牽老人過馬路溺亡,被救老人是否應承擔責任”熱點話題接受法制網專訪;5、2015年12月4日就“地鐵媽媽哺乳敲隨手拍侵權警鐘”熱點話題接受法制網專訪;6、2015年10月擔任中國政法大學研究生院辯論賽評委;7、2015年9月9日就“工作超十年臨聘教師遭解聘讓誰蒙羞?”接受法制網專訪;8、2015年8月17日作為特邀嘉賓做客央視《奮斗》節目;9、2013年7月6日接受《中國經濟導報》“70年房產權到期后會怎樣”熱點問題專訪;10、2012年10月11日接受《醫師報》“懷孕不能值夜班女醫生被醫院勸辭”話題新聞專訪;11、2012年7月24日接受《新京報》“北京貨車超載壓塌大橋司機車主被判賠1556萬元”新聞專訪,后被網易、新浪、搜狐等各大門戶網站首頁轉載報道;12、2012年5月24日接受《醫師報》“醫生私簽協議造成損害后果醫院能否免責”話題新聞采訪。……姚志明律師以其精湛的業務、專業的服務、高尚的人品獲得了當事人的一致好評,是當事人心目中的“金牌律師”。多年來在上述領域積累了豐富的律師實務經驗,并形成了以姚志明律師為核心的專業律師服務團隊,能夠為廣大當事人提供優質、高效的法律服務。詳細>>

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